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Hipoteca inversa

Hipoteca inversa

Hipoteca inversa

Pareja de mayores sentandos en un banco de un parque y riendoEsta nueva fórmula hipotecaria es posible gracias a la situación social que se da en España. Una inmensa cantidad de españoles opta por tener una casa en propiedad frente a alternativas como el alquiler. Al mismo tiempo, de esa gran mayoría un porcentaje muy Ing. alto corresponde a propietarios mayores de 65 años. Sin embargo, ni la pensión, ni los ahorros de estos mayores son muy elevados. A estos factores indicados habría que sumar otros como el aumento en la esperanza de vida, el cambio en la estructura familiar, la escasez de plazas en residencias públicas y la carestía excesiva de las residencias privadas.

Los mayores españoles son partidarios de vivir y envejecer en su casa; son contrarios a abandonar su residencia habitual y solo en casos de necesidad notable se plantearán recurrir a recursos como pisos tutelados o centros residenciales.

La denominada cultura de la herencia está muy asentada. Los mayores sienten la necesidad de dejar sus pertenencias para “ayudar” a hijos o familiares. Al mismo tiempo, se muestran muy concienciados para hacer frente a posibles gastos imprevistos que puedan surgir durante su vejez (gastos, sobre todo, de tipo sanitario) para no tener que depender de los hijos.

Pese a todo, la población más joven presenta síntomas de cambio. Se muestran más flexibles y compran una vivienda como inversión para un futuro que puede deparar necesidades. La vivienda es un aval que podrá convertirse en dinero dependiendo de las situaciones que el futuro pueda deparar.

¿En qué consiste?

La “pensión hipotecaria” (nombre que recibía anteriormente) o “hipoteca inversa” es un crédito, una modalidad diferente de préstamo hipotecario, extendida desde años en países como Reino Unido y EEUU y novedosa en España.

Consiste en recibir una renta mensual fija vinculada a una propiedad inmobiliaria. El propietario, seguirá viviendo en su casa y sus herederos no pierden los derechos sobre la propiedad, pudiendo optar entre quedarse la vivienda o venderla. En el primer caso, los herederos pagarán la deuda acumulada o firmarán una nueva hipoteca. Si optan por vender, se quedarán con el dinero que sobre, después de haber pagado la deuda existente con la entidad bancaria. La principal ventaja de este tipo de préstamo consiste en que el propietario no pierde su propiedad y que mientras permanezca vivo no se le podrá quitar su vivienda.

Siempre hay que tener en cuenta y ser muy consciente de que la entidad bancaria aplica intereses al dinero que nos presta por la vivienda (lo mismo sucede con las hipotecas). Por ello, es muy conveniente estudiar a fondo las condiciones con las que se firma este tipo de hipoteca.

¿Qué factores se tienen en cuenta?

Calendario que muestra algunos días de un mes

La hipoteca inversa depende de factores diversos como pueden ser la vivienda, de la edad de la persona que lo contrata y plazo por el que se contrata.

  • edad: podrán acceder a estas hipotecas las personas mayores de 65 años. La edad máxima con la que se concede estas hipotecas se sitúa en los 90 años.
  • plazo: el propietario puede decidir entre recibir una renta temporal o recibir una vitalicia. La renta temporal supone cuotas mensuales mayores que en la modalidad de vitalicia pero si se elige la vitalicia se cobrará hasta el fallecimiento. De la elección entre una y otra dependerán las cantidades a cobrar.
  • propiedad: será fundamental la tasación de la vivienda para calcular la renta a percibir. Es necesario que la persona que contrate la hipoteca tenga el piso en propiedad y esta esté libre de cargas.

¿Qué ventajas presenta?

La principal ventaja de la hipoteca inversa es que el propietario no tiene que hacer frente a pagos mensuales. El titular cobrará una renta de por vida sin perder la propiedad.

El único aval que se pide al solicitante es su propia vivienda. Las entidades bancarias consideran que los riesgos son mínimos. La vivienda es un bien que se revaloriza rápidamente; consideran la vivienda como una buena garantía

La hipoteca inversa también permite al cliente conseguir entre un 10 y 15% para otro tipo de actividades como pueden ser reformas, y los gastos que se deriven serán incluidos en la cantidad concedida.

¿Cuáles son los inconvenientes?

El principal inconveniente que presenta es el elevado coste que conlleva la contratación de la hipoteca inversa. Al firmar, se tiene que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, a este impuesto habrá que sumar los costes notariales, los registrales y los de gestoría, la comisión de apertura (esta comisión depende de la entidad bancaria, por lo que será negociable con el banco pudiendo si así se acuerda por las partes, ser rescindida). La tasación de la vivienda aumentará aún más el coste.

Seguro de Rentas Vitalicias

En la hipoteca inversa se calcula el tiempo de vida que le queda a la persona que solicita el producto. Si esta persona supera este tiempo, sigue recibiendo la cantidad mensual fijada pero lo cobrará a través de lo que se denomina el Seguro de Rentas Vitalicias.

Su contratación no es obligatoria pero si muy conveniente aunque con ello se aumente de forma cuantiosa los gastos para el solicitante. En caso de no contratarse, se dejará de cobrar la hipoteca en el momento en que se sobrepase el tiempo fijado por la caja o el banco.

Y en el futuro ¿qué?

En la actualidad existe un proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario que contempla la disminución tanto de los impuestos asociados a estos créditos como los gastos referidos a notaría y registro al utilizarse los llamados “Documentos sin cuantía” y las “Inscripciones”.